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Stima dei terreni edificabili: quando è preferibile il metodo sintetico-comparativo in luogo di quello analitico-ricostruttivo sarebbe incomprensibile

Ultimo aggiornamento: 07/01/2020

 

La Corte di Cassazione, sez. Civile, con sentenza n. 25381 del 09/10/2019, chiarisce quando è preferibile il metodo sintetico-comparativo in luogo di quello analitico-ricostruttivo, affermando quanto segue:“… Con il terzo motivo di ricorso incidentale, proposto ex art. 360 c.p.c., n. 3, il ricorrente incidentale Comune di Schio denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione al D.P.R. n. 327 del 2001, art. 32 per la mancata applicazione del metodo analitico, in luogo di quello sintetico-comparativo adottato, poichè non era possibile riferirsi ai prezzi di vendita da parte del Comune per la cessione di aree già urbanizzate.6.1. La motivazione addotta dalla Corte per preferire il metodo sintetico-comparativo in luogo di quello analitico-ricostruttivo sarebbe incomprensibile. Tale errore nella scelta del metodo era decisivo perchè il valore di un’area urbanizzata non è certo parificabile a quello di un’area ancora da urbanizzare e la valutazione sintetico comparativa deve basarsi su valori di mercato omogenei anche sotto il profilo del grado di urbanizzazione dei beni espropriati.6.2. La giurisprudenza di questa Corte ha ripetutamente affermato che in tema di liquidazione dell’indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo espropriato può seguire, indifferentemente, la via del metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell’immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto quella del metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull’accertamento del costo di trasformazione del fondo. Non è possibile stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione ed è pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Sez. 1, 19/02/2018, n. 3955; Sez.6, 31/03/2016, n. 6243; Sez.1, 22/03/2013, n. 7288; Sez.1, 18/06/2012, n. 9950).Non sussiste quindi un metodo di valutazione privilegiato, anche se questa Corte, ancora recentemente, ha riconosciuto che, dovendosi fare riferimento esclusivamente al prezzo di mercato del bene espropriato, sia per i suoli edificabili che per quelli inedificabili, il metodo sintetico-comparativo è quello che meglio di ogni altro risponde alla perseguita finalità di accertamento del “giusto prezzo in una libera contrattazione di compravendita”, poichè si basa sull’effettiva realtà del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari alla data di riferimento, venendone il valore desunto da dati economici concreti, a prescindere dalla sua condizione giuridica (Sez.1, 09/05/2018, n. 11196)…”

 

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