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La Corte di Cassazione, con la sentenza richiamata, ha confermato il criterio estimativo dei fabbricati da espropriare consigliato da ConsulenzaEspropri.it
In particolare dalle motivazioni della sentenza stessa si rileva quanto segue:
“In tema va ricordato che quando oggetto di espropriazione sia un fabbricato con latistante terreno, il manufatto costituisce un'entità economica, il cui valore deve essere considerato in aggiunta al valore del suolo, effettuando la liquidazione corrispondente con riferimento al valore di mercato per l'edificio (comprensivo di area di sedime, che da esso non è scindibile né autonomamente apprezzabile: Cass. 27.9.2002, n. 14020), senza che rilevi il fatto che il fabbricato sia destinato dall'espropriante alla demolizione. Quanto invece al terreno pertinenziale, la liquidazione va effettuata con riferimento ai criteri di cui alla L. 8 agosto 1992, n. 359, art. 5 bis, o alla L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 16, a seconda se esso risulti edificabile o inedificabile (Cass. 25.7.2006, n. 16980; 26.3.2004, n. 6091).”
La sentenza stessa, sempre nelle motivazioni richiamate, aggiunge:
“L'immobile va valutato nella sua complessiva consistenza, per i volumi che esso esprime, fuori e sotto terra. In tale valutazione scompare l'area di sedime, che non ha autonoma utilizzabilità. A tale componente, che va assunta nel suo pieno valore di mercato (vedi anche il D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 38), va aggiunto il valore delle pertinenze, di cui va preliminarmente qualificata la natura sotto il profilo urbanistico (Cass. 7.4.2005, n. 7295), se inserite in area destinata all'edificazione o riservate a verde privato (nel primo caso si è ritenuta applicabile la formula di cui al D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 5 bis, comma 1, conv. in L. 8 agosto 1992, n. 359; nel secondo caso, va fatto riferimento al valore agricolo, rinviando la L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 5 bis, comma 4, art. 16), e, qualora edificatali, se esse conservino i requisiti di effettiva edificabilità, per non essere state assorbite le potenzialità edificatorie, nella costruzione dell'edificio limitrofo (Cass. 7.11.2003, n. 16710)”
I criteri richiamati, aggiornati a seguito dell’entrata in vigore del DPR . 327/2001 e successive motivazioni, implicano per la stima di fabbricati con pertinenze la seguente metodologia:
- Stima ex art. 38 a valore venale pieno del fabbricato comprese l’area di sedime e le aree funzionalmente non separabili dal fabbricato stesso (come accessi, cortili interni, rampe di servizio, ecc).
- Stima ex art. 38, a valere venale pieno, delle pertinenze stimabili in aggiunta al fabbricato, comprese le aree vincolate volumetricamente al fabbricato stesso (giardini e verde privato di pertinenza alle singole unità immobiliari).
- Stima ex art. 37 dei terreni, anche se pertinenziali a fabbricati, aventi sotto il profilo urbanistico, autonoma potenzialità edificatoria.
- Stima ex art. 40, a valore agricolo, dei terreni pertinenziali a fabbricati agricoli o ubicati in zone agricole, non edificabili sotto il profilo urbanistico.
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