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La CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. I CIVILE, con sentenza 22 febbraio 2017 n. 4608, conferma il principio in base al quale un'area va ritenuta edificabile solo quando la stessa risulti tale classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici, e, per converso, le possibilità legali di edificazione vanno escluse tutte le volte in cui per lo strumento urbanistico vigente all'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale, la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.). Tale classificazioni, infatti, apportano un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, da intendere come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà, ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia.Nel merito della questione l’Alta corte afferma: “…Occorre premettere che, a seguito delle sentenze della Corte cost. n. 348 del 2007 e n. 181 del 2011, con cui è stata dichiarata l'incostituzionalità dei criteri riduttivi previsti dagli artt. 5-bis, co. 1 e 2, del d.l. n. 333 del 1992, conv. con l. n. 359 del 1992, e 16, commi. 5 e 6, della I.. n. 865 del 1971, il sistema indennitario risulta oggi agganciato al valore venale del bene già previsto quale criterio base di indennizzo dall'art. 39 della I. n. 2359 del 1865 (Cass. n. 11480 del 2008; n. 14939 del 2010; n.6798 del 2013; n. 17906 del 2014), ed ora sancito dall'art. 37, comma 1, del d.P.R. n. 327 del 2001, come modificato dall'art. 2, comma 90, della L. n. 244 del 2007. Tale premessa non comporta, tuttavia, che sia venuta meno, ai fini indennitari, la distinzione tra suoli edificabili e non edificabili (v., ad es., Cass. 12818/2016), che è imposta dalla disciplina urbanistica in funzione della razionale programmazione del territorio -anche ai fini della conservazione di spazi a beneficio della collettività e della realizzazione di servizi pubblici. L'inclusione dei suoli nell'uno o nell'altro ambito va effettuata in ragione di un unico criterio discretivo: quello dell'edificabilità legale, posto dall'art. 5-bis, comma 3, del d.l. n. 333 del 1992 sopra citato, quale recepito nel t.u. espr. (d.P.R. n. 327 del 2001). In base a tale criterio, un'area va ritenuta edificabile solo quando la stessa risulti tale classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici (Cass. 7987/2011; 9891/2007; 3838/2004; 10570/2003; sez. un. 172 e 173/2001), e, per converso, le possibilità legali di edificazione vanno escluse tutte le volte in cui per lo strumento urbanistico vigente all'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale, la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.) in quanto dette classificazioni apportano un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, da intendere come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà, ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area (Cass. 14840/2013; 2605/2010; 21095 e 16537/2009) e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (cfr. Cass. n. 11503 del 2014; 665/2010; 400/2010; 21396/2009; 21095/2009). Al riguardo, deve, peraltro aggiungersi che l’esistenza. Al riguardo, deve, peraltro aggiungersi che l’esistenza di un vincolo d'inedificabilità risulta privo di ruolo discriminante nella summa divisio tra vincoli conformativi ed espropriativi, giacché, secondo la giurisprudenza di questa Corte (cfr. funditus Cass. n. 3620 del 2016) e del Consiglio di Stato (Cons. Stato n. 1669 del 2015; n. 2118 del 2012), fuoriescono da questa dicotomia e comunque non appartengono sicuramente alla seconda categoria tutti quei vincoli che non si risolvono nemmeno in una sostanziale ablazione dei suoli medesimi, consentendo al contrario la realizzazione dei previsti interventi anche ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, e quindi senza necessità di previa espropriazione del bene (cfr. Corte Cost. n. 179 del 1999). In particolare, se le scelte di politica programmatoria ritengono opportuno che gli obiettivi di interesse generale, di dotare il territorio di attrezzature e servizi, siano ritenuti realizzabili anche attraverso l'iniziativa economica privata 3 /pur se accompagnata da strumenti di convenzionamento -, viene meno la stessa necessità di una futura (ma incerta) espropriazione onde realizzarli, con conseguente cessazione del pericolo di sostanziale ablazione dei suoli medesimi, per la permanenza del vincolo oltre limiti ragionevoli: ferma rimanendo, anche in tal caso, la destinazione pubblicistica della zona e quindi la natura inedificabile di tutte le aree in essa comprese (Cass. n. 3620 del 2016 cit. e giurisprudenza ivi richiamata)….”
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