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Stima terreni edificabili: utilizzo del metodo sintetico-comparativo ovvero del metodo analitico-ricostruttivo

Ultimo aggiornamento: 26/06/2017

 

La Corte di Cassazione, sez. I Civile, con ordinanza 30 maggio 2017 n. 13532 nel caso di stima del valore di mercato di terreni edificabili per il risarcimento dei danni da occupazione illegittima ammette sia l’utilizzo del metodo sintetico-comparativo ovvero di quello analitico-ricostruttivo. La scelta è rimessa al giudice di merito.In particolare la corte richiama i seguenti principi:“…a) la determinazione del valore del fondo per le aree edificabili può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Cass. 31/03/2016 n. 6243);b) l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, utilizzabile soltanto per definire il volume massimo consentito su di un'area, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona (Cass. n. 18254/2004; n. 16710/2003; Cons. St. IV, 443/1998; cfr. anche: Cass. n. 1043/2007; n. 19501/2005);c) la valutazione mediante il predetto metodo deve tener conto, tra gli altri costi (es. spese tecniche e generali, oneri di acquisizione delle aree, utile d'impresa in rapporto alla redditività dei capitali investiti e ad un tasso d'attualizzazione per il tempo occorrente a realizzare le costruzioni), anche, delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area, detti oneri sono stabiliti dalla normativa urbanistica, e la loro incidenza sul prezzo degli immobili in regime di libero mercato non necessita di dimostrazione, dovendo il giudice di merito tenerne conto anche d'ufficio (Cass. 14187 del 2016; 9891/2007; 21011/2006; 11477/2006; 7518/2001);d) la valutazione dei beni, oggetto della tutela per equivalente, va effettuata al momento dell'irreversibiletrasformazione del fondo, in cui l'illecito è da considerare consumato e non al momento dello spossessamento, giacché, pur nella illiceità della condotta consistente nella manipolazione della proprietà altrui, è solo al momento in cui il bene assume una diversa consistenza, tale da poter essere definito come diversa res, che gli effetti della condotta assumono consistenza definitiva, cui soltanto può commisurarsi la connotazione del danno da risarcire (Cass. n. 13585 del 2006; n. 11041 del 2015);…”

 

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